A aquisição do primeiro imóvel é talvez o passo financeiro mais importante na vida de um indivíduo. Além de envolver um grande montante de dinheiro, envolve também aspectos pessoais de realização e conquista. Infelizmente a renda per capta do brasileiro é muito baixa e os imóveis possuem preços elevados, por isto, a grande maioria dos compradores utiliza o financiamento imobiliário para viabilizar esta conquista. Mas nem todo financiamento é benéfico ao comprador, por isto, é importante conhecer todos os aspectos que envolvem os financiamentos. Uma importante ferramenta para auxiliar o comprador na tomada de decisão é o simulador de financiamento, e aqui nesta página iremos discutir a respeito deste método de projeção.
Comprar um imóvel pagando à vista é algo impossível para a 99,99% dos brasileiros, ainda mais em tempos de crise econômica como a que vivemos nos últimos anos. Neste cenário, o sonho da casa própria pode até parecer muito distante, mas através de financiamento imobiliário você pode adquirir sua casa ou apartamento mais cedo que imagina. Graças as diversas oportunidades de financiamento imobiliário oferecidas atualmente pelas instituições financeiras, está mas fácil comprar um imóvel. Os financiamentos imobiliário oferecidos pelos bancos privados e públicos, por exemplo, estão facilitando a aquisição de imóvel com taxa de juros atrativas. Porém é importante saber como escolher o melhor financiamento para você.
Financiamento Pós-fixado x Financiamento Pré-fixado
Um financiamento imobiliário é uma linha de crédito de longo prazo oferecida por instituições financeiras como bancos, destinado à aquisição de imóveis novos, usados ou em construção para fins habitacionais ou de comércio. O crédito pode ser usado também para aquisição de terrenos. Esta linha de crédito está disponível para qualquer pessoa que seja maior de 18 anos, sem restrição ao crédito e com capacidade financeira de pagamento comprovada.
Quando um financiamento é aprovado, a instituição financeira paga ao vendedor do imóvel o valor acordado, o qual pode ser o valor total do imóvel ou uma parte de seu valor. A partir de então, a pessoa tomadora do crédito deverá pagar parcelas à instituição financeira por um determinado período para quitar o crédito cedido pelo banco. No entanto, a propriedade já é vinculada com a pessoa que fez o pedido de financiamento. Em outras palavras, a pessoa é reconhecida legalmente como a proprietário do imóvel.
Existem dois tipos de financiamento imobiliário: pós-fixados ou pré-fixado. Resumidamente, os termos “pós-fixado” e “pré-fixado” são referentes à correção monetária do financiamento. Isto é, a forma de calcular a taxa de juros que incidem nas prestações do financiamento. No modelo pré-fixado, as taxas de juros são definidas previamente no contrato, ou seja, o cliente saberá exatamente a quantia que pagará em cada parcela. Já no modelo prós-fixado, a taxa de juros varia durante o contrato de acordo com índices de correção estabelecidos.
A escolha do financiamento pós-fixado ou pré-fixado dependerá muito da situação econômica do país e do perfil do cliente. É importante que o comprador simule a taxa de juros nominal oferecidas em cada opção, bem como analise os índices de correção definidos. Por exemplo, em tempos de crise econômica, índices de inflação aumentam e, consequentemente, o juros pós-fixados aumentam consideravelmente as parcelas do financiamento.
No caso do financiamento imobiliário, é comum que a taxa de juros pós-fixada esteja relacionada à TR – Taxa Referencial de Juros, que serve de base à remuneração das cadernetas de poupança. Mas outras modalidades de crédito podem também estar relacionadas a outros índices como o IPCA, medida oficial da inflação calculada pelo IBGE, ou o IGP-M, calculado pela Fundação Getúlio Vargas.
É praticamente impossível determinar a melhor opção, já que não é possível prever o futuro. Optar por um empréstimo com juros prefixados é uma segurança contra a oscilação do mercado. Em tempos de instabilidade e crise econômica, a taxa de juros pós-fixada poderá representar um potencial problema futuro, já que a TR ou índice de inflação poderiam subir substancialmente, incrementando de forma indesejável as parcelas do empréstimo ou financiamento. Porém, com a inflação estável ou caindo, esta pode ser a opção mais vantajosa.
SAC x Price
Se você já estudou sobre financiamentos imobiliários então provavelmente já se deparou com os termos SAC e Price. Para entendermos a diferença entre ambos, temos que entender primeiramente o que é amortização.
Amortização é a redução da dívida original do financiamento, isto quer dizer que a amortização reduz a base sobre a qual os juros são cobrados. Dito isto, SAC significa Sistema de Amortização Constante. No SAC, o montante final pago em juros costuma ser bem menor que na tabela Price, já que a amortização do principal começa antes. O devedor vai quitando uma parte maior da dívida no começo para que os juros incidam sobre um valor cada vez menor. Também por isso as parcelas iniciais do SAC são mais caras que as finais.
A tabela Price – que tem parcelas fixas ao longo de todo o financiamento – costuma ser mais indicada para quem não quer comprometer uma parte muito alta do orçamento mensal com o financiamento, ou até mesmo para ter o crédito aprovado. Na Price, também existe a possibilidade de adiantar o pagamento de parte da dívida, reduzir os juros e recalcular o preço das parcelas, para reduzi-las.
O SAC é uma maneira de quitar mais do saldo devedor mensal. Os juros decrescem sucessivamente em progressão aritmética e a prestação total tem valor fixo, salvo reajustes por correção monetária. Por outro lado, no modelo da tabela Price, o valor da parcela mensal do financiamento é crescente, mas os juros são decrescentes. Dessa forma, o aumento de um compensa a redução do outro e os valores permanecem constantes ao longo do prazo de pagamento do financiamento.
Desta forma, no SAC você amortiza mais no início do contrato, o que torna a primeira prestação, em média, 25% maior do que na tabela Price, quando consideramos a mesma taxa de juros. No entanto, quando comparamos o valor final pago no financiamento, sem considerar a correção monetária, no sistema SAC esse valor será 15% menor do que na Price.
Custo Efetivo Total – CET
Antes de avançarmos neste assunto de financiamento imobiliário, é importante nos familiarizarmos com um conceito muito importante, trata-se do CET (Custo Efetivo Total). O CET é a verdadeira taxa do financiamento. Este custo varia de um banco para outro porque leva em consideração os juros, as tarifas, seguros, custos relacionados a registro de contrato e outras despesas cobradas na operação. Fique atento, portanto, à diferença entre taxa de juros e CET quando fizer suas simulações.
Um ponto de atenção para quem deseja financiar um imóvel é que toda simulação de financiamento leve em consideração o Custo Efetivo Total. O CET é a verdadeira taxa do financiamento, já que ela inclui não só os juros como também as demais tarifas cobradas na operação. Em geral, ela acrescenta cerca de um ponto percentual ao valor dos juros. A livre concorrência entre os bancos permite que o cliente faça uma analise de em qual instituição pode lhe ser mais vantajoso fazer o financiamento devido a diferença entre as taxas cobradas.
Simulador de Financiamento Imobiliário
Acreditamos que a simulação de financiamento seja a ferramenta mais efetiva na análise dos diversos produtos de financiamento disponíveis hoje no mercado. A simulação de financiamento não deve ser subestimada por quem está procurando por um bom financiamento de imóvel, podendo ser feita rapidamente online, no site da própria instituição financeira. Há diferentes bancos no mercado oferecendo financiamentos, o que significa que as taxas de juros e condições de pagamento podem variar. O importante é escolher o banco com as melhores condições de financiamento.
Os simuladores de financiamento imobiliário são fácil de utilizar, basta que você preencha os campos com as informações de seus dados e do financiamento desejado. Através destes simuladores de financiamento imobiliário, você poderá saber previamente mais detalhes das condições do financiamento desejado. Mas atenção, além de comparar as taxas de juros das diversas instituições, é importante também comparar as condições e formas de pagamento de cada banco. Portanto, fique atento pois nem tudo que reluz é ouro.
Comparadores de Financiamento Online
Em se tratando de financiamentos imobiliários, deixar de pesquisar a melhor opção pode custar entre 12% a 60% a mais em gastos com taxas de juros. Num financiamento imobiliário pela tabela Price (com parcelas fixas), uma diferença de 1 ponto percentual na taxa pode resultar num aumento de 15% no valor gasto num financiamento de 30 anos. No Sistema de Amortização Constante (SAC), que é um outro modo de financiamento oferecido pela maioria dos bancos, a diferença de taxas pode encarecer em até 47% o valor gasto com os juros no financiamento em 30 anos. Por isto, comparar as diversas opções do mercado é fundamental. Pensando nisto, separamos 3 comparadores gratuitos para encontrar as melhores taxas de mercado. Confira…
1 – Juros Baixos
Na plataforma Juros Baixos, além de poder comparar juros de empréstimo pessoal, também há um simulador que leva em consideração uma base de dados de parceiros para o financiamento imobiliário. A plataforma aponta o valor médio de cada parcela em diferentes bancos e quanto são cobrados de juros ao ano. Ela também redireciona o usuário para as instituições que permitem iniciar o pedido de financiamento pela internet, sem necessidade de ir a uma agência.
2 – Compara Bem
A plataforma Compara Bem calcula diferentes tipos de empréstimos. No caso dos imóveis, dá para usar um simulador da tabela Price (que tem parcelas fixas) ou do SAC (que tem amortização, com parcelas iniciais maiores que as finais). Também há opção de escolher em qual estado do Brasil está localizado o imóvel e ainda a renda mensal média de quem deseja pedir o financiamento. A busca pode ser refinada para encontrar taxas somente em bancos ou incluir outras instituições financeiras. Os resultados mostram as linhas de crédito em cada banco adequadas ao perfil do tomador de crédito e listam taxas de juros e CET.
3 -Melhor Taxa
A plataforma Melhortaxa funciona como simulador de preços e comparador de propostas, que também são enviadas às instituições financeiras. A plataforma também acompanha o processo desde a simulação até o fechamento da proposta e oferece consultoria gratuita para interessados em comprar imóveis. Eles orientam, por exemplo, sobre a documentação necessária para conseguir o crédito e auxiliam no registro em cartório. As simulações da Melhor Taxa incluem taxas de juro e CET.
Simuladores Imobiliários Online dos Bancos
Os próprios bancos oferecem nos seus sites os simuladores para que você possa realizar suas projeções. O processo é muito simples, basta entrar no site do banco e escolher a opção “Simule seu Financiamento”. Alguns dados básicos serão pedidos como valor do imóvel, montante a ser financiado, cidade, tempo de financiamento, etc. Confira os principais simuladores…